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住宅市场供给关系愈发紧张,房子都去哪儿了?

2018-06-20 来源:诸葛找房 点击 评论

上个月,住建部终于忍不住约谈了12城,重申毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位;明确要求各地因城施策、合理配置相关资源,确保房地产市场平稳健康的发展。


在调控政策不断收紧的大环境下,部分城市采取了摇号买房。本以为这波操作可以稍微限制一些,但却在很多城市演变成了“摇号抢房”,甚至花钱买号这种黄牛也随之而来。


造成这种现象的主要原因是什么?未来又是否会持续?


诸葛找房数据研究中心分析了南京、武汉、长沙、成都、西安,五个摇号买房城市的土地与新房供应等相关房产数据,从土地市场供应与住房市场供给两个维度,还原“摇号抢房”背后的市场供需关系真相。


1. 去库存背景下,2015-2016年住宅土地成交下滑,致2017年市场供给减少


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受宏观调控与整体市场节奏的影响,五个摇号买房城市,2015-2016年住宅土地成交规划建筑面积普遍下滑,形成明显的区间洼地。


比较显著的,南京由2014年的1577万平方米下降至2015、2016年的1100万平方米、1164万平方米,与2014年相比降幅均在30%左右。


武汉由2014年的2262万平方米,下降至2015、2016年的1613万平方米、1805万平方米,降幅也在30%上下。


长沙由2014年的1575万平方米,下降至2015、2016年的1124万平方米、830万平方米,2016年相比2014年下降了47%。


成都虽未在15-16年表现出下滑洼地,但其住宅土地供给却呈明显递减趋势。


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为了更加清晰的分析中期土地供给满足度,我们采用连续三年住宅土地成交规划建筑面积与新建商品住宅销售面积的比值,若其大于1.2,视为中期城市住宅土地供给相对充裕;若其小于1,视为城市住宅土地供给相对紧张;介于1-1.2之间,可以视为基本平衡。


由上图可见,土地供应已出现紧张状况。


2015-2017年,南京、武汉、长沙、成都、西安五城,住宅土地成交规划建筑面积与商品住宅销售面积的比值分别是1.06、0.84、0.75、0.79、1.00。可见,五个摇号买房城市三年综合的土地供给偏少。


2015-2017年三年住宅土地供应的减少,特别是15-16年的住宅土地供应洼地,向后传导至17年,势必导致2017年供给端新建商品住宅数量的减少,是造成2017年至今市场供需紧张格局的主要因素之一。


2. 强预期下需求持续升温,但商品住宅供应受多种因素制约减少明显


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在土地成交阶段减少的同时,二线城市虽然面临严格的调控,但房地产市场却一直处于火热状态,新建商品住宅成交量自2015年以来一直处于高位。


即使在2017年面临史上最严调控,除南京外,商品住宅成交面积也没有出现断崖式下滑,这其中有看好城市发展潜力带来的投资需求,也有人才落户新政放开增加的购买需求,更有因棚改货币化安置扩展的置换需求。


摇号买房城市的人口购房需要在严格的调控背景下并没有怎么减少,反而持续升温,抬高了房市预期,加之调控限价,客观上导致很多区域一二手房价倒挂,进而带动更多资金入市,加剧了供需关系的紧张。


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在历史库存探底,市场需求旺盛的同时,五个摇号买房城市的商品住宅批准上市面积与往年相当,甚至有所减少,南京减少了332万平方米、成都减少了743万平方米,相当于分别减少了28900套与72600套商品住宅的供给,占各自2017年全年新建商品住宅销售的46.4%与35.1%。


即使商品住宅批准上市面积略增的武汉与西安,也只分别增加了57万平方米、297万平方米,约5600套与26700套,仅占各自2017年全年新建商品住宅销售的2.7%与22.4%。


整体而言,五个摇号买房城市在快速去化新建商品住宅库存之后,没有及时形成有效的商品住宅供给补充,以匹配各自市场需求的爆发。这种现象,一方面是源于上文所分析的2015、2016年土地市场在去库存的背景下并没有及时迅速增加,导致整体供应不足;另一方面是源于市场博弈的反应。


由于政府调控时引入限价政策,且可以批准的预售价格明显低于开发商的预期,导致很多开发商延缓取证或者施工进度,造成已经出让的有限土地无法足量变成住宅供应到市场,本就不充分的供给再次被打折扣,进一步加剧了市场供需的紧张关系。


3. 2017年以来土地市场供应逐步回升,潜在入市的住宅土地非常可观


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秉承因地制宜、因城施策、精准发力的政策方针,各地结合自身市场现状与后续发展计划,调节住宅土地的供应节奏,以应对市场新的变化与需求。


除成都以外,2017年,南京、武汉、长沙、西安的住宅土地成交规划建筑面积与新建商品住宅销售面积的比值分别达到了1.80、1.33、1.22、1.24。与2015、2016年相比有明显的增加,武汉甚至达到了近五年来的最高值;长沙、南京也都明显达到高位。


即使是成都,自2017年下半年以来,也可以看到政府推出的土地明显增加,加速了土地市场的供应节奏。


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政府有意增加住宅土地供给,平衡市场需求,缓解被放大的供需紧张情绪。然而,经诸葛找房数据研究中心测算,2017年全年住宅土地成交规划建筑面积,未能全部有效入市。


南京、武汉、长沙、成都、西安的入市比率分别只有43%、63%、52%、71%与66%,平均只有约60%的土地入市预售。如果考虑历史因素,该比例有可能进一步降低。


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仅2017年至今,南京、武汉、长沙、成都、西安未入市、潜在可以入市的住宅土地规划建筑面积预计分别达到1090万平方米、2134万平方米、1446万平方米、1424万平方米与1631万平方米,潜在入市土地的体量非常可观。


南京、武汉、长沙、西安四个城市潜在入市的住宅土地规划建筑面积,几乎可以与2017年全年的成交值相持平。


可以想象,严厉的调控限价政策削减了开发商各项目的利润,部分项目入市即被视为“割肉”。以致2017年超过40%的住宅土地建筑规划面积,超过千万平方米的商品住宅,仍积压在开发商手里。开发商减缓入市节奏是造成2017年至今市场供需紧张格局的主要因素之一。


4. 政府进一步加大土地供给、整治捂盘惜售,供需关系预期将得到缓解


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为稳定市场发展,平抑市场非理性波动,2018年1-5月,成都、长沙、南京、西安的住宅土地成交规划建筑面积分别同比增长了262.8%、87.8%、40.8%、26.2%(武汉2017年住宅供地基数高,达到3100万平方米,所以2018年1-5月略有降低)。


住宅土地供给的扩大可有效平复市场虚增的期望,并从2018下半年开始增加新建商品住宅的实际供给。同时,政府进一步整治捂盘惜售,打击市场乱象,督促开发商尽快开工建设,依法办理预售许可证。


2017年5月,西安发布《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》,要求取得商品房预售许可后,必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售,并对捂盘惜售做出了详细规定。


2017年9月,长沙下发《关于加快在建商品住房入市销售的通知》,加大在建商品房入市销售的督办力度,对在建商品房项目精准摸底、精准排查、精准督办。


2017年11月,成都出台《关于进一步加强商品房销售价格行为联合监督检查的通知》,重点查处捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格的行为。


进入2018年,长沙住建委集体约谈38个房产项目与48家中介机构。成都市房管局约谈66家房地产开发企业,涉及81个房产项目。西安市住房保障和房屋管理局在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作,不一次性公开销售全部准售房源、捂盘惜售或变相囤积房源等行为将被严肃处理。


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政府精准发力、双向出击,有助于房地产市场的稳健。而从供给侧角度,市场供需关系也将趋于缓和。


暂不考虑历史因素,诸葛找房数据研究中心测算了五个摇号城市2017年至今的潜在入市商品住宅套数。南京、武汉、长沙、成都、西安的潜在入市商品住宅套数达92500套、185600套、124400套、131800套、147000套。


潜在入市商品住宅套数加上2018年1-5月已销售商品住宅套数,已与各城2017年全年商品住宅销售套数相当。如果考虑下半年住宅土地与新建商品住宅的持续供给,潜在入市的商品住宅套数体量更大、供应充分。


房地产市场需求的爆发、住宅土地成交的阶段性减少与开发商在限价政策下入市意愿的降低,是市场供需紧张与摇号买房现象的主要成因。


政府双管齐下,一方面增加住宅土地供给、另一方面强化对于捂盘惜售行为的专项整治,市场格局将得到有效改善。


2017年至今,潜在入市的商品住宅与未来延续的新建商品住宅供给,亦将对市场的稳定产生积极作用。


摇号买房措施取决于政府因地制宜、因城施策、精准发力所做出的政策选择,而被激化的房地产商品住宅供需关系或将在下半年,得到显著缓和,摇号也许不再一定会是抢房。


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